小心！珠江新城东地王要来

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接下来的广州土拍，最火的地块是哪宗？

海珠上涌果树公园or天河世界大观？

nonono，都不是。

这两宗靓地，虽然最近都造足了势，被市场视为新“王炸”，但从目前的情况来看，风头很有可能被抢！

因为，位于珠江新城东的员村一横路地块，已经气势汹汹杀出来了。

据可靠消息，最快下周，地块就会正式登场亮相。

这宗地不仅地段黄金，身价也格外突出，楼面地价预计5万/平，早早就预定了天河新“地王”，即将刷新广州地价TOP10。

开发商预期也很高，有央企已经看到了摇号。

乘着暴雨爽约大好时机，今天我们也带上了小飞机去现场转了转。

成色如何，看完再评判。

1

不得不说，这宗地的区位，是真的好。

其地处金融城西区，珠江新城以东，隔着华快，就是璀璨夺目的CBD。

交通上，又位于地铁13号线、21号线沿线，附近有白马岗（在建）、天河公园地铁站。

周边地标更是数不胜数，马场（将引入SKP）、暨大、天河公园、区府...每一个单拎出来都是响当当。

不过，从密密麻麻的建筑堆里找到这块地，还真的要花点功夫——1.4公顷的占地面积，实在是太迷你了，可以说是名副其实“蚊型地”。

从航拍图可以直观看到，地块东、南两个方向均有大量老旧住宅，楼龄普遍20年+；

西、北两侧的视野就开阔不少了，一条华南快速干线，一条黄埔大道，连接三大CBD，车流如织。

我们过去的时候，还正好赶上了地块清拆。挖掘机轰隆作响，拆卸着地面所剩不多的建筑。

从现场情况来看，大部分的土地均已平整完毕，盖上了防尘土工布。

经常在附近出没的朋友应该都知道，这里原本有一处文化创意园，名为VLAB壹号大院。

据相关媒体报道，今年3月这里还在清场，如今就已基本拆完了，速度的确很快。

地块周边，主要是加油加气站、公交站等以及一些高层住宅、白马岗小产权房等，沿街有不少商铺，居住氛围还不错。

地块周边，还有民政局和高院等政务机构。

同事小C评价道：结婚和判刑，都可以步行。

值得一提的是，在附近转悠的时候，我们还看到了不少天河壹品及越天和的广告。

嘿，天河东部、北部的项目打到这里，倒也不是说砸场子，而是这个片区实在没有什么新盘。

整个珠江新城东已经多年没有新宅地释出，唯一在售的新盘，也只有鹤立鸡群的天河公园豪宅，天麟府瑧林。

这是一个钱包不鼓都不敢多看一眼的项目，需要验资500万。

我有个朋友...囊中羞涩没能进去，就稍微打听了一下，目前项目在售建面约113-172平产品，均价15-16万/平，剩的货量不多了。

二手倒是一抓一大把，但良莠不齐。

距离比较近的华颖花园、白马花园、兰亭上东、都市兰亭等，由于建成年代及硬件品质不同，价格也分为了几档，从3万+到4万+，再到6万+；

名气更大的美林海岸，均价直接就飙到了8万+，挂牌10万+的也不少。（数据来源：贝壳找房）

这个项目虽身处金融城西区，但位置已经无限靠近起步区了，和珠城距离并不算近。

也正因如此，员村这块地才备受市场期待。

2

不过，这届开发商有多“精”，看完首轮土拍的结果，大家也都心里有数。

羊城食品厂、番禺长隆、迎宾路是摇号了，但其他地块呢？

增城就不说了，商业占比高的智慧城地块，即使顶着“天河”二字，还是要由城投兜底；有瑕疵的桥梓地块，也要靠省建工下场。

这年头，也没几个开发商拿地不是审慎研判后才往外掏的钱。

即将上线的员村一横路地块，能引来央企放话摇号，自然有过人之处：

一、地段强，过条马路就是珠江新城；

二、交通便利，双地铁+华快+黄埔大道；

三、片区缺货n年，存在着庞大的置换需求；

四、总价大概19亿，资金占用少，风险可控。

但开头我们也提到，这块地单价非常高，即使有溢价率限制，但5w+肯定是跑不了的。

这也注定了，将来房价不会很亲民。

这样的迷你地块，体量只有3.8万平，大概率会对标瑧林来做改善和豪宅来搞，精雕细琢，慢慢卖。

但这块地并不完美，有比较突出的问题：

一、城市界面一般，旧厂、旧村、旧城大杂汇；

二、华快、黄埔大道两面夹击，一整个“呼啸山庄”；

三、体量太小，规划仅两栋住宅楼，可操作空间有限，配套基本靠蹭；

四、教育资源一般，自身仅配建1所9班幼儿园，小学、初中需统筹解决。

我们简单说说第一点。

整个员村片区的全面改造，其实说了很久，但基本没有什么大的动作。

尤其是地块周边的老破小，很多权属都非常复杂，即使改造，也更多是补短板的微改造，不会拆掉重来；

旧村部分，早前进村布局的珠光、越秀虽然还开着展厅，但短期内也很难有新一步的进展。

这也意味着，在未来相当长一段时间里，片区的面貌与配套都不会有大的变化。

众所周知，广州是很认珠江新城的，即使是在市场极差的情况下，往往也能收获“走出独立行情”的高度评价，尤其豪宅集聚的东区。

背后支撑的，无非就是庞大且优质的购买力。

与珠江新城脸贴脸的员村地块，相信光凭地段就能吸引不少买家。

但是，能掏得起10w+/平的客群，愿不愿意接受这样一个美中不足的项目，还有待考量。